跨境電商：商業(yè)地產發(fā)展的新機遇與挑戰(zhàn)

近年來，隨著廣州電商的蓬勃發(fā)展，跨境電商如雨后春筍般涌現(xiàn)。跨境電商體驗店、各類進口專營店遍地開花，不少商業(yè)地產發(fā)展商將其視為突破商鋪招商難題的新途徑，積極規(guī)劃跨境電商商城。然而，跨境電商真的能成為商業(yè)地產發(fā)展的新突破嗎？

2025年，跨境電商發(fā)展態(tài)勢迅猛，已成燎原之勢。目前，跨境電子商務主要涵蓋海外采購、保稅倉儲存、買家下單、保稅區(qū)報關出貨、買家收貨等環(huán)節(jié)。廣東自貿區(qū)的設立，為跨境采購的商品在境內關外存儲提供了便利，消費者下單后，商品能在短時間內配送到達，不僅提升了物流速度，還解決了退換貨問題。廣州的發(fā)展商憑借地利優(yōu)勢，瞄準了這一新商機。

奧園地產宣布未來三年將在全國打造約80家跨境電商連鎖體驗店。中國奧園地產集團總裁郭梓寧稱，每建成一個奧園廣場就會落地一個跨境電商體驗店。奧園地產攜手廣東中商港科技有限公司聯(lián)合打造的首家電商體驗店——廣東南沙(奧園)跨境商品展示交易中心將于2025年8月正式開業(yè)。此外，不少南沙在建的商業(yè)物業(yè)也想從跨境電商中獲利。南沙萬達廣場打出“萬達步行街鋪，南沙跨境電商首選”的宣傳。除了發(fā)展商，許多主打“進口專營”的小百貨店也在各大小區(qū)的社區(qū)商鋪、商業(yè)街中開業(yè)，不少個體商戶也看好這一市場。

中國電子商務研究中心發(fā)布的報告顯示，2024年中國跨境電商交易規(guī)模約4.2萬億元，同比增長33.3%。廣州作為外貿集聚市，在跨境電商領域表現(xiàn)出色。據(jù)統(tǒng)計，2025年1 - 4月，廣州市跨境電子商務進出口額達14.2億元人民幣。自2024年啟動跨境貿易電子商務試點以來，廣州共有46家企業(yè)成為跨境貿易電子商務試點企業(yè)，涵蓋了平臺企業(yè)、物流及綜合服務企業(yè)、支付企業(yè)和倉儲企業(yè)，基本覆蓋了跨境電商產業(yè)全鏈條?？缇畴娚桃殉蔀槔^兒童主題商城和各種以提供體驗業(yè)態(tài)為主的新商業(yè)模式后，眾多商業(yè)地產有意涉足的新主題。

跨境電商發(fā)展面臨的問題

得益于南沙自貿區(qū)的掛牌，眾多商家嗅到商機，搶先開業(yè)的幾家跨境電商體驗店，如珠江新城的美悅優(yōu)品、南沙的風信子跨境商品直購體驗中心等，引起了轟動。然而，目前這些體驗店多為物流公司或貿易公司經營者開設，規(guī)模和貨品與大型電商平臺的“境外購”、“海外購”渠道相比，存在差距。不少有網購經驗的市民認為，跨境電商體驗店的商品選擇有限，價格優(yōu)勢也不明顯。

同時，在國家政策支持下，新興垂直跨境電商網上平臺紛紛上線，以“單品最低價”向傳統(tǒng)電商巨頭發(fā)起挑戰(zhàn)。因此，有實體部分的跨境電商也受到了電商的沖擊。不少專家認為，目前南沙區(qū)等跨境購物仍處于起步階段。第一太平戴維斯的分析指出，南沙已有的進口商品直銷中心、直購中心、保稅店出售的商品，主要為生鮮、食品、母嬰用品等，屬于完稅或保稅商品，多數(shù)產品目前價格優(yōu)勢不明顯，對傳統(tǒng)零售商業(yè)的沖擊較小。高力國際廣州零售房地產服務部董事鄧劍暉表示，隨著航運物流的發(fā)展，自貿區(qū)掛牌為消費者帶來的最值得期待的是跨境購物的便利。目前，已有購物中心在伺機而動，南沙首家跨境商品直購體驗中心已于2025年“五一”低調試營業(yè)。但對于大部分商家來說，入區(qū)后的情況尚不明確，跨境購物仍處于起步摸索階段。

做好跨境電商的關鍵

在近期舉行的一場跨境電商高峰論壇上，廣東省跨境電子商務行業(yè)協(xié)會常務副秘書長鄭成俊表示，跨境電商這片藍海還將持續(xù)很長時間，但做好跨境電商的關鍵是選好平臺，做出與其他競爭對手不同的特色。

深圳市國科信息工程研究院常務副院長羅牧之認為，做好跨境電商首先需要精準定位，要有清晰的客戶定位和商品定位。他還指出，選擇一些已進入中國的稀缺性品牌來經營跨境電商，會更有市場前景。

“螃蟹海購”的CEO張軼杰則認為，將O2O與跨境電商相結合是做好跨境電商的重要一步，尤其要做好跨境電商線下布局。他指出，實體店的服務是線上網絡平臺無法取代的，這也是跨境電商受歡迎的原因之一。同時，他認為解決好從配送中心到家的“最后一公里”問題，能大大降低物流費用，提高跨境電商的成功率。

有業(yè)內人士表示：“如果所有的跨境電商都銷售奶粉、紙尿片和同樣的幾種進口食品，必然會出現(xiàn)千篇一律的情況。而且發(fā)展商在定位跨境電商主題商城時，不能只是為了賣商鋪而搞一個概念，是否有能力為商家搭建貿易采購平臺，是否具備物流、倉儲等連鎖資源，這些都是確保商場成功經營的重要環(huán)節(jié)。”